Czesto zadawane pytania

Z Kredytopedia
(Przekierowano z FAQ)

This is supposed to be a flash animation. You'll need the flash plugin and a browser that supports it to view it.

Spis treści

[edytuj] Podręcznik kredytowy

[edytuj] Jak skonstruowane jest oprocentowanie?

Oprocentowanie kredytu jest podstawowym parametrem determinującym koszt kredytu hipotecznego. W przypadku kredytów hipotecznych oprocentowanie jest sumą dwóch składników:

  1. Marży banku - jest to wartość ustalana indywidualnie przez każdy bank, stanowi podstawowy element konkurencyjności danej oferty kredytu hipotecznego, marża co do zasady jest stała w całym okresie kredytowania,
  2. Stopy referencyjnej - podstawą dla stopy referencyjnej są stawki procentowe dla pożyczek pieniężnych na rynku międzybankowym, innymi słowy jest to oprocentowanie, po którym banki pożyczają sobie pieniądze np. WIBOR dla PLN. Stopy te kształtują się odmiennie dla różnych walut. Stosowane przez banki stopy referencyjne są na zbliżonym poziomie, niewielkie różnice mogą wynikać jedynie z różnej metodologii doboru stóp.


Gdy weźmiemy pod uwagę kredyty udzielane w Polsce, oprocentowanie buduję się w następujący sposób:

  • w PLN: WIBOR (3M lub 6M) + marża banku
  • w walucie obcej: LIBOR/EURIBOR danej waluty (3M lub 6M) + marża banku


[edytuj] Co to jest LTV?

LTV (ang. Loan To Value) to iloraz kwoty kredytu hipotecznego i wartości zabezpieczenia (w uproszczeniu: cena transakcyjna)

LTV = kwota kredytu brutto / wartość zabezpieczenia

Przykład: jeżeli kredyt hipoteczny opiewa na 400 tys. PLN a wartość nieruchomości wynosi 500 tys. PLN, , to LTV wynosi 80%.


[edytuj] Co to jest spread walutowy?

Jest to różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty obcej, która stanowi dodatkowy koszt dla kredytobiorcy.


Dla przykładu załóżmy, iż zaciągamy kredyt w wysokości 300 tys. PLN denominowany w CHF. Kurs kupna CHF/PLN wynosi 2,80; natomiast kurs sprzedaży 3,20. Kurs średni CHF/PLN wynosi zatem 3,00 PLN.

  • Zanim bank wypłaci kredytobiorcy środki musi wymienić przyznaną we frankach kwotę na polskie złote. Przeliczenie odbywa się po kursie kupna - ponieważ jest to mniejsza wartość, więc liczba franków, którą pożycza (i oddaje) kredytobiorca jest większa (bank musi odkupić od klienta franki z przyznanego kredytu, by wypłacić kredytobiorcy kwotę kredytu/transzę w PLN)
Liczba faktycznie pożyczanych CHF bez uwzględnienia spreadu walutowgo = 300 tys. / 3,00 = 100 tys. CHF
Liczba faktycznie pożyczanych CHF uwzględniając spread walutowy = 300 tys. / 2,80 = 107 tys. CHF
  • Natomiast spłacając raty kredytu, kredytobiorca dostarcza polskie złote, które bank zamienia na CHF tym razem po kursie sprzedaży, który jest wyższy (bank musi nam sprzedać walutę obcą). Ponieważ kredyt jest denominowany w CHF, rata jest również wyrażona w CHF (załóżmy, że wynosi 500 CHF).
Rata bez uwzględnienia spreadu walutowego = 500 * 3 = 1500 PLN
Rata uwzględniając spread walutowy = 500 * 3,20 = 1 600 PLN

[edytuj] Co to jest ryzyko kursowe (ryzyko walutowe)?

Ryzyko walutowe odnosi się bezpośrednio do kredytów zaciąganych w obcej walucie. Jest on związane z wahaniami kursów walut wobec złotówki, a wszelkie zmiany kursu znajdą odniesienie w wysokości raty kredytu.


W przykładzie powyżej rata kredytu w wysokości 300 tys. PLN denominowanego w CHF wynosiła 500 CHF. Natomiast rata kredytu wyrażona w PLN zależy od kursu sprzedaży tej waluty.

Rata przy kursie sprzedaży CHF=3 PLN; 500 * 3 = 1 500 PLN
Rata przy kursie sprzedaży CHF=2,5 PLN; 500 * 2,5 = 1 250 PLN
Rata przy kursie sprzedaży CHF=3,5 PLN; 500 * 3,5 = 1 750 PLN

[edytuj] Co to jest ryzyko stopy procentowej?

Ryzyko stopy procentowej związane jest z faktem, iż oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne i zależy od stopy referencyjnej (WIBOR, LIBOR). Natomiast te wartości są związane z wysokością stóp procentowych (stąd nazwa). W przypadku PLN ryzykiem będzie wzrost stawki WIBOR, dla kredytów w walucie obcej wzrost stawki LIBOR lub EURIBOR.


Podając na przykładzie kredytu w kwocie 300 tys. PLN (tym razem zaciągniętego w rodzimej walucie z marżą 1,5%):

Rata przy WIBOR 5% (średnia wartość za okres 2005-2010) = 1 896 PLN
Rata przy WIBOR 3,8% (minimalna wartość w okresie 2005-2010) = 1 666 PLN
Rata przy WIBOR 6,9% (maksymalna wartość w okresie 2005-2010) = 2 286 PLN

[edytuj] Umowa przedwstępna

[edytuj] Czy powinienem podpisać umowę cywilno-prawną, czy też w formie aktu notarialnego?

Z punktu widzenia banków obie formy umowy są akceptowane. Jednakże w znakomitej większości przypadków rekomendujemy umowę w postaci notarialnej (szczególnie na rynku pierwotnym). Główne zalety takiej formy to:

  • dodatkowa weryfikacja dokumentów i zapisów w umowie przez osobę niezależną (notariusz)
  • większe możliwości egzekucji praw wynikających z umowy
  • możliwość przeniesienia własności wyrokiem sądu w przypadku niewypełnienia się z obowiązku sprzedaży (niedostępne w przypadku umowy przedwstępnej podpisanej w formie umowy cywilno-prawnej)


[edytuj] Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna określa warunki zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. Przy sporządzaniu umowy należy zwrócić uwagę na:

  • odpowiednio długi termin do podpisania umowy przyrzeczonej (omówiony szczegółowo poniżej),
  • harmonogram przelewu transz współmierny ze stopniem zaawansowania prac,
  • wysokość odsetek karnych,
  • nazwę umowy - prawidłowa nazwa to umowa przedwstępna (art. 389 Kodeksu cywilnego), dzięki czemu egzekucja praw w przypadku niewywiązania się Zbywcy z umowy będzie łatwiejsza.


[edytuj] Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką?

W przypadku odstąpienia od umowy jednej ze stron, drugiej stronie należy się wysokość zadatku (art. 394 Kodeksu cywilnego). Postępowanie z zaliczką nie jest zdefiniowane w prawie i należy określić je w umowie.


[edytuj] Jaka jest zwyczajowa wysokość zadatku / zaliczki?

Zwykle wysokość zadatku / zaliczki wynosi 5 do 10% ceny transakcji. Czasami jest to niższa kwota (np. 10 tys. PLN lub nawet nie ma w ogóle zadatku).

[edytuj] Ile czasu ma bank na uruchomienie środków z kredytu dla sprzedających? (rynek wtórny)

Po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność należy jeszcze spełnić pewne warunki do uruchomienia kredytu. W praktyce 10 dni roboczych od dnia aktu notarialnego umowy przyrzeczonej jest zazwyczaj dostatecznym terminem na uruchomienie środków.

[edytuj] Wnioski kredytowe

[edytuj] Ile czasu trwa uzyskiwanie kredytu?

Rekomendujemy zapisanie w umowie przedwstępnej min. 2 miesięcznego okresu płatności (dla rynku pierwotnego) czy też terminu podpisania umowy przeniesienia własności .Okres ten powinien być ustalany indywidualnie w zależności od sytuacji finansowej oraz prawnej. Zapis ten nie oznacza, że cała transakcja nie zostanie przeprowadzona wcześniej.


[edytuj] Do ilu banków powinienem złożyć wnioski kredytowe?

Złożenie wniosków kredytowych do więcej niż jednego banku stanowi dobrą praktykę. Po pierwsze, zwiększa szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Po drugie, pozytywne decyzje kredytowe z kilku banków poprawiają naszą pozycję negocjacyjną, co w efekcie może skutkować lepszą ofertą kredytową. W praktyce rekomendujemy składanie wniosków kredytowych do 2-3 banków. Większa liczba wniosków kredytowych utrudnia koncentrację na bankach z najlepszą ofertą i jest rekomendowana jedynie w indywidualnych przypadkach.

[edytuj] Ile oryginałów dokumentów potrzebuję?

Zazwyczaj wystarczy jeden oryginał (np. oryginał operatu szacunkowego). Początkowo do trzech banków składamy poświadczone za zgodność z oryginałem kserokopie dokumentów. Dopiero później do umowy kredytowej / uruchomienia kredytu potrzebne jest dostarczenie oryginału dokumentów. Niektóre banki wymagają złożenia oryginałów dokumentów, ale są to sytuacje sporadyczne.

[edytuj] Parametry kredytu

[edytuj] Jaki powinienem mieć wkład własny?

Aktualnie można uzyskać kredyt w wysokości maksymalnie 95% wartości nieruchomości. Od 2014 roku obowiązuje znowelizowana rekomendacja S która wymaga zaangażowanie klienta w wysokości min. 5%. W kolejnych latach, rekomendacja przewiduje stopniowe zwiększanie się wymaganych środków własnych od 2015 - 10%, od 2016 - 15% i od 2017 roku 20%. Aby minimalizować koszty kredytu, zaleca się posiadanie nie mniej nniż 10% wartości nieruchomości. Posiadając wkład własny już na tym poziomie, paleta banków do wyboru znacznie się poszerzy. Co więcej, w przypadku posiadania wkładu własnego na poziomie min. 20% nie zapłacimy w bankach ani złotówki tytułem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

[edytuj] Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze banku?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na koszty związane z udzieleniem i spłatą kredytu:

  • wysokość oprocentowania i wysokość raty kredytowej,
  • wysokość prowizji od udzielenia kredytu,
  • wysokość ubezpieczeń, spreadu walutowego, kosztu prowadzenia konta bankowego itd.


Mniejszą wagę należy przyłożyć do:

  • czasu wnioskowania o kredyt,
  • elastyczności banku pod względem wymaganych dokumentów.


[edytuj] Czy mogę przy okazji kredytu hipotecznego skonsolidować swoje pozostałe zobowiązania? Czy to się opłaca?

Tak, w większości banków istnieje taka możliwość. Operacja taka jest opłacalna, ponieważ oprocentowanie kredytu gotówkowego jest niejednokrotnie wyższe o kilkanaście punktów procentowych w skali roku. Tak więc korzyści finansowe mogą być znaczne. Jedynym przeciwwskazaniem jest tutaj poziom LTV – kwota konsolidowanych kredytów wraz z kwotą przeznaczoną na zakup nie może przekroczyć granicznego LTV w danym banku. Zobowiązania można również konsolidować nie zakupując nieruchomości. Posiadając nieruchomość wolną od obciążeń można wnioskować o pożyczkę (konsolidację) hipoteczną, która będzie zabezpieczona na danej nieruchomości. Z tego tytułu bank udzieli niższego oprocentowania na dowolne zobowiązania.

[edytuj] Czym różni się kredyt indeksowany do waluty obcej od kredytu denominowanego?

Na początek o tym, co jest wspólne. Zarówno w przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej, jak i kredytu denominowanego Kredytobiorcy ponoszą ryzyko walutowe, tj. ryzyko umocnienia się waluty kredytu w stosunku do złotówki. Różnica polega na tym, iż:

  • w przypadku kredytu indeksowanego - kwota kredytu na umowie jest podana w złotych (kwota uruchomionych środków jest równa kwocie wnioskowanej)
  • w przypadku kredytu denominowanego - kwota kredytu jest podana w walucie obcej (ustalane podczas sporządzania umowy), i ze względu na wahania kursowe równowartość kwoty w złotówkach w dniu uruchomienia może ulec obniżeniu (kwota uruchomionych środków wyrażona w złotych nie musi być równa wnioskowanej kwocie).

[edytuj] Czy jest możliwa spłata kredytu w walucie obcej? Czy to się opłaca?

Tak, zgodnie z postanowieniami rekomendacji S (II) wszystkie banki polskie mają obowiązek umożliwienia spłaty kredytu hipotecznego w walucie obcej. Np. zaciągając kredyt walutowy denominowany w Euro, mamy możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w tej walucie. W takim przypadku co miesiąc przelewamy określoną liczbę Euro na specjalne konto w banku lub wpłacamy tą kwotę bezpośrednio w kasie banku.

Jednakże koszty takiej transakcji są zazwyczaj na tyle wysokie, iż nie rekompensują korzyści wynikających z ponoszenia mniejszego spreadu walutowego. Także, o ile nie zarabiają Państwo bezpośrednio w euro, dolarach, czy frankach szwajcarskich, to taka operacja jest raczej nieopłacalna.

[edytuj] Umowa kredytowa

[edytuj] Dlaczego kwota hipoteki jest taka wysoka?

Kwota hipoteki ma ewentualnie pokryć zwrot kapitału, koszty odsetek (w tym oprocentowania odsetek karnych), koszty egzekucji sądowych itd., stąd ta suma jest taka wysoka. Kwota hipoteki to zazwyczaj 150 albo 200% kwoty kredytu. Jest to maksymalna kwota, do której bank może domagać się zaspokojenia swoich praw z nieruchomości. Jednak nie może być to więcej niż kwota, którą jesteśmy dłużni bankowi.

[edytuj] Czemu służy oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Banki wymagają złożenia stosownego oświadczenia o poddaniu się egzekucji jako warunku do uruchomienia kredytu. Zgodnie z prawem bankowym złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji jest formalnym wymogiem, aby sąd nadał bankowemu tytułowi egzekucyjnemu (BTE) klauzulę wykonalności w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku. Jest to dowodem uprzywilejowanej pozycji banków, ponieważ procesy sądowe pomiędzy innymi podmiotami życia gospodarczego trwają zazwyczaj latami.


[edytuj] Dlaczego termin, do którego bank może nadać klauzulę wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu, jest taki długi?

Termin wykonalności jest zazwyczaj dłuży o 3 lata niż termin całkowitej spłaty kredytu. Jest to margines bezpieczeństwa dla banku na wypadek, gdyby kredytobiorcy odmówili zaprzestali spłaty kredytu w końcowej fazie spłaty kredytu.

[edytuj] Jaka jest różnica pomiędzy oprocentowaniem nominalnym i Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania?

Oprocentowanie nominalne to suma stopy referencyjnej (WIBOR, EURIBOR) oraz marży obowiązującej na dzień podpisania umowy kredytu. Tymczasem RRSO uwzględnia również inne niż odsetki koszty kredytu, takie jak prowizje, wymagane ubezpieczenia, koszty ustanowienia i wykreślenia hipoteki. Stąd RRSO jest nominalnie większe niż oprocentowanie nominalne.


[edytuj] Czy bank może zmienić Tabelę Opłat i Prowizji (TOiP) w trakcie trwania umowy kredytowej?

Niestety tak. Teoretycznie w takiej sytuacji istnieje możliwość nieprzyjęcia tej zmiany i wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę, ale wiąże się to z wymogiem zwrotu kapitału w ciągu 30 dni. Zatem w praktyce bank może jednostronnie dokonywać zmian w tabeli opłat i prowizji, jak również w regulaminach. Jedynie zmiany w umowie muszą nastąpić na podstawie aneksu do umowy i zgody obu stron.

[edytuj] Po uruchomieniu kredytu

[edytuj] Wybrałem kredyt ze stałą ratą miesięczną. Dlaczego wysokość raty uległa zmianie?

Istnieją dwie podstawowe możliwości:

  1. Zmieniło się oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne (por. oprocentowanie kredytu powyżej). Wraz ze zmianą stopy referencyjnej (WIBOR / EURIBOR / LIBOR]) zmienia się wysokość oprocentowania i tym samym wysokość raty kredytu.
  2. Kredyt został zaciągnięty w walucie obcej (np. w Euro). W tym przypadku kwota raty jest przeliczana na złotówki po aktualnym kursie sprzedaży.

Przykład: Załóżmy, iż rata kredytu denominowanego w walucie obcej wynosi 500 Euro.

  • Przy kursie EUR/PLN równym 4, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 4 = 2000 PLN
  • Przy kursie EUR/PLN równym 3, rata wyrażona w złotych wynosi 500 * 3 = 1500 PLN

[edytuj] Czy w przypadku przedterminowej spłaty kredytu zapłacę odsetki za cały okres?

Zdecydowanie nie. Odsetki od kredytu spłaca się na bieżąco w racie kredytu jedynie za okres wykorzystania. To oznacza, iż w przypadku zaciągnięcia kredytu i spłaceniu go w całości następnego dnia, zapłacimy jedynie odsetki za wykorzystywany okres, czyli za jeden dzień, a nie za 30 lat z góry!


[edytuj] Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu?

Tak, istnieje taka możliwość. Procedura spłaty kredytu Zbywcy jest następująca:

  1. Bank Kupującego otrzymuje zaświadczenie z Banku Zbywcy o saldzie kredytu i numerze konta do wcześniejszej całkowitej spłaty
  2. Bank Kupującego przelewa pierwszą transzę kredytu na całkowitą spłatę zadłużenia Zbywcy w Banku Zbywcy
  3. Bank Zbywcy wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu Zbywcy
  4. Kupujący składa wniosek w sądzie o wykreślenie Banku Zbywcy i o wpisanie Banku Kupującego
  5. Bank Kupującego przelewa pozostałe środki na zakup mieszkania do Zbywcy


[edytuj] Czy po pewnym czasie będę mógł odłączyć poręczycieli od kredytu?

Tak, istnieje taka możliwość. Warunkiem koniecznym będzie ponowna weryfikacja dochodu (procedura jest podobna, jak przy nowo udzielanym kredycie). Jednakże w praktyce częstokroć łatwiejsze jest całkowite przeniesienie kredytu do innego banku (jest to często również bardziej opłacalne ze względu na możliwość uzyskania lepszych warunków kredytu).


[edytuj] Czy bank jest właścicielem kupowanej nieruchomości?

Nie, właścicielami nieruchomości pozostają Kredytobiorcy. Wpis w księdze wieczystej jest jedynie formą zabezpieczenia wierzytelności. Z drugiej strony banki w swoich umowach kredytowych wprowadzają zapisy, które na właściciela nieruchomości nakładają pewne obowiązki. Są to:

  • ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów, obowiązuje w trakcie trwania umowy kredytowej),
  • zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w danej nieruchomości (zazwyczaj),
  • przedłożenia dodatkowego zabezpieczenia lub nadpłatę części kredytu w przypadku znaczącego obniżenia się wartości zabezpieczenia (w praktyce zapis jest martwy)

[edytuj] Jakich formalności należy dopełnić po podpisaniu umowy kredytowej, a przed uruchomieniem kredytu?

Zobowiązania w stosunku do banku są zapisane w umowie kredytowej. Mogą nimi być:

  • opłacenie składek ubezpieczenia na życie / ubezpieczenia nieruchomości,
  • opłacenie prowizji od udzielenia kredytu / składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
  • podpisanie umowy przeniesienia własności (dotyczy rynku wtórnego),
  • złożenie wniosku do sądu o ustanowienie zabezpieczenia na hipotece (dotyczy rynku wtórnego),
  • podpisanie umowy cesji praw z umowy przedwstępnej (dotyczy rynku pierwotnego),
  • opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych związanych z zakupem nieruchomości (dotyczy rynku wtórnego – płatne u notariusza),
  • opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych związanych z ustanowieniem hipoteki (dotyczy rynku wtórnego – płatne w zależności od sposobu ustanowienia zabezpieczenia).

[edytuj] Czy muszę wiązać się z jednym bankiem na 30 lat?

Nie, podpisanie umowy kredytowej z bankiem opiewającej na okres 30-letni nie oznacza, iż kredytu nie można spłacić wcześniej. Jest wręcz odwrotnie! Pierwsza możliwość to wcześniejsza samodzielna spłata kredytu ze środków własnych. Druga możliwość to tzw. kredyt refinansowy, czyli kredyt na kredyt. W większości banków całkowita spłata kredytu w ciągu pierwszych 3-5 lat trwania umowy kredytowej wiążę się z zapłaceniem prowizji od wcześniejszej spłaty.


[edytuj] Jak zatem zmienić bank-kredytodawcę?

Procedura uzyskania kredytu refinansowego przypomina pierwotne wnioskowanie o kredyt i przebiega w następujący sposób:

  1. Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o wysokości salda kredytu z numerem konta do całkowitej wcześniejszej spłat
  2. Nowy bank przelewa środki na konto dotychczasowego banku
  3. Dotychczasowy bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu
  4. W sądzie składany jest wniosek o wykreślenie dotychczasowego banku i wpisanie nowego banku do IV działu księgi wieczystej


[edytuj] Jakie koszty ponoszę podczas zmiany banku?

W dotychczasowym banku ponosimy ewentualnie koszt prowizji od wcześniejszej spłaty. Prowizja od wcześniejszej spłaty jest wyrażona jako procentowa wartość od nadpłacanego kapitału (zazwyczaj do 2%).

W nowym banku głównym kosztem jest koszt prowizja od udzielenia kredyt. Pozostałymi kosztami są koszt spreadu walutowego, koszt ubezpieczenia pomostowego oraz koszty sądowe (por. koszty okołokredytowe)